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863tyc.com:透市|长租公寓再次站上舆论口 比“爆雷”更多的是“排雷”

2020-09-16 08:34:03 265msc.com  李宇一

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本文转载自公众号:“弹房”

这个世界从来都是优胜劣汰,没有任何例外。

长租公寓作为新兴行业,在近几年经历了初始期的混沌发展,蜕变期的痛苦挣扎以及洗牌期的艰难爬坡。同其他行业的发展路径如出一辙,长租公寓市场也从初期的杂乱无章,到目前的政策法规即将落地,整体发展态势逐渐回归理性。

2017年,“租购同权”、“租售并举”、“万亿市场蓝海”等引来诸多入局者齐唱“嗨歌”;2018年,“哄抬物价”、“甲醛门”、“爆雷”也让不少企业望而却步,大唱“哀歌”。从“万人拥护”到“过街老鼠”仿佛就在一瞬。

沉寂两年后,因为疫情,媒体与大众似乎又把目光转向长租公寓“爆雷”与“阵亡”。数据显示,从“长租公寓”概念诞生到现在,已有超过70家长租公寓出现在“阵亡名单”中。但值得注意的是,这70家长租公寓中,多是不正规经营,且规模较小,整体的抗风险能力相对也弱。

实际上,爆雷事件频发并不能掩盖整个行业向好的发展趋势。一直以来,长租公寓行业的发展可谓冰火两重天。除去爆雷,行业内部的分化也在不断加剧。同时,监管部门持续亮剑,行业正逐步走向规范。

行业分化不断加剧?

集中式、分散式表现不一

“强者恒强”,同样适用于长租公寓行业。

中国饭店协会公寓专业委员会数据显示,2015-2020年,我国品牌长租公寓企业规模从100多万间扩张到约1000万间,完成固定资产投资约2000-3000亿,涉及物业资产超过超过4万亿(按照每出租单位20平方米、单价2万元/平方米估算),并出现了多家上市公司。

其中,以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表的集中式长租公寓以及以自如、相寓为代表的分散式长租公寓迅速发展。

而集中式长租公寓是房企入局的主要模式。从房企布局情况来看,截至2019年,TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓,TOP30房企中逾6成涉足长租公寓。

克而瑞数据显示,2018年,TOP 10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%,这一数据在2019年为18.9%。截至2020年上半年,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、招商公寓已经步入集中式长租公寓的前十。

数据来源:克而瑞租售

从万科、龙湖、招商蛇口(001979,股吧)旗下长租公寓业务的营运来看,头部房企由于资金实力雄厚,其规模仍在不断扩张。

2020年上半年,万科将租赁住宅业务归属到物业经营下,业务线由原来的六条调整为三条。其租赁住宅业务在33个城市累计开业泊寓 12.73万间,规划和在建中的泊寓尚有 5.77 万间。其中,报告期内新增开业 1.89 万间。已开业项目整体出租率为 88%,成熟期项目(开业半年及以上)的出租率为 93.7%。租金收入方面,上半年万科租赁住宅业务营业收入 10.5 亿元。

龙湖集团CEO邵明晓在今年年中业绩会上对旗下长租公寓品牌冠寓的发展表示,“租赁住房业务今年有望在净利层面开始盈利。尽管这可能是一个微利状态,但是一个好的开端,而且在今年完成十万间的开业、20亿元的收入应该没有问题。

半年报显示,截至2020年6月31日,龙湖冠寓已开业7.9万间,主要在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市运营。冠寓上半年租金收入7.3248亿元,整体出租率为85.3%,其中开业超过六个月的项目出租率为88.6%。

作为招商蛇口旗下的长租公寓品牌,壹间公寓2020年上半年可出租面积14.36万平方米,累计已出租面积56.4万平方米,出租收入6054.90万元,平均出租率68%,平均单价107.36元/平方米/月。

除去上述3家房企,大多数房企在今年半年报中已不见“长租公寓”的影子。这也从侧面说明,房企作为集中式长租公寓的主要运营主体,其内部分化越发明显。

分散式长租公寓市场一直是“自如”与“相寓”的天下。但与集中式长租公寓相比,其规模也在收缩。

作为我爱我家(000560,股吧)旗下长租公寓品牌,2020年上半年相寓实现收入7.32亿元,同比下降15.05%;新增服务客户22.59万人次;平均出租率达到94%;租客续签率达到38.6%。截至6月30日,相寓的全国在管房源规模25.3万套,较2019年年末的27.6万套减少2.3万套。

为应对疫情影响,相寓在清退租金价格与市场水平偏离较大的在管房源。无独有偶,自如也在采取同样的举措。中国网地产向多位负责收房的自如业务人员求证,今年公司给的要求是“审慎收房”、“利润为先”。多位自如管家也表示,今年大部分位置、户型不太好的房源到期后自如不再续约了,留下的都是相对优质的房源。

疫情加速行业洗牌?

规范运营渐成趋势

洗牌,洗掉糟粕,留下精华。

尽管洗牌是长租公寓行业的常态,但疫情的来袭则加速了这一进程。贝壳研究院数据显示,1-8月,全国重点18城总成交量呈U型走势,市场低温运行。由于受到疫情冲击,全国租赁市场在2月成交量达到最低点。随着疫情好转,租赁市场开始修复,成交量持续上扬,并在7月份达到最高峰,8月开始环比小幅回落。总体来看,今年1-8月同比去年处于低位。

疫情导致租赁市场持续低位,并直接暴露了长租公寓商业模式的脆弱性。继多家长租公寓出现爆雷事件后,9月14日蛋壳公寓APP因侵害用户权益且未按要求完成整改被工信部下架。

为此,贝壳研究院高级分析师黄卉表示,长租公寓近期不断出现爆雷事件,核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。

再将视线转回那份70家长租公寓阵亡名单中,多数采用“高收低出”等经营模式,导致经营不善或资金链断裂而倒闭。而作为长租公寓上市平台,青客、蛋壳同样陷入“租金贷”漩涡,这一问题归根结底还是企业现金流吃紧造成的。

2019年青客公寓成功在美国上市,成为国内长租公寓第一股,但是业绩却连年亏损,在2017财年、2018财年、2019财年分别净亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。蛋壳公寓业绩也不容乐观。数据显示,蛋壳公寓2017年、2018年以及2019年分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、34.37亿元,累计亏损金额共计50.78亿元。

以青客公寓为例,相关政策要求,到2022年底,长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。而截至2019年末,青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%,超过最低标准的两倍之多。

谈及长租公寓的商业模式,黄卉分析称,一是租金成本高。目前大部分的长租公寓采取的都是包租模式,装修和运营也需要较高的成本投入。此外,商业模式的灵活性差。通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同,在约定期限之后租金会按比例增长。但在遭遇市场风险和变动的情况下,仍然要按约定缴纳租金,就给企业经营带来了较大的成本压力。最后,精细化运营要求高。长租公寓企业理论上来讲应当“以出定收”,根据出房情况来决定收房速度,将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房,而出租能力低可能导致空置率较高,现金流难以抵御市场风险。

来源:住房和城乡建设部

为了整治长租公寓行业的乱象,监管部门也在出台相关的文件。9月7日,住建部发布了《住房租赁条例》征求意见稿。值得注意的是,意见稿第二十二条、第二十三条特意提出住房租赁企业及从业人员不得违规提供金融产品和服务、不得利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等。

而这对依靠“租金贷”生存的蛋壳、青客们无疑是一记重锤,若《住房租赁条例》成功实施,势必会加速行业洗牌,或许会有更多的长租公寓企业“爆雷”、“阵亡”。

长期看,未来长租公寓市场发展前景广阔,2025年市场规模有望突破3万亿元。业内人士分析,疫情会加速行业洗牌和进化,经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰,行业集中度不断提升,对长租公寓企业的资金运作能力和运营能力提出了更高的要求,租赁企业需要不断聚焦自我能力建设,迭代租赁产品设计,满足租客品质居住需求,才能在市场中不断突围。

归根结底,长租公寓经过几年发展,竞争壁垒早就不再是单纯的房源数量。如果一开始便抱着“挣快钱”的想法,那结果必然是“生得快,死得也快”;但一开始或者在发展过程中逐步找到“提升精细化运营能力”的定位,那必然也会成为大浪淘沙后留下的“精华”。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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